房地产贷款资金究竟有多高?说出真相你可能真
作者:admin    发布时间:2018-08-14 10:02    已浏览:

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  从中国人民银行公布的数据来看,截至2018年一季度末,我国房地产贷款规模达到34.1万亿元,同比增长20.07%,远高于全部贷款增速(12.80%)。

  1、境内房地产企业目前累计在境外发行231只债券,规模达到1100亿美元左右。根据统计,目前境内房地产企业在境外共发行231只债券产品,主要以美元计价,港元计价和人民币计价的产品均为8只。房地产企业在境内融资渠道受限,转而境外发债融资的需求急速上升,2018年尚不到半年,已经发行近80只债券,超过2017年全年的数量,规模也达到330亿美元左右,接近2017年的发行规模。不过房地产企业海外发债目前再次受到政策的约束,房地产企业融资渠道进一步收紧。

  国内房地产贷款的增速相对较高,这也说明了金融机构的贷款是方得产行业的主要贷款来源。最近几年个人住房贷款增速一直保持在高位,也是房价能快速上涨的原因之一,看来买房子在人们的生活中还是占据着重要的位置。

  个人住房贷款和房地产开发贷款规模分别为22.9万亿元和9.1万亿元,同比分别增长19.90%和20.69%。即规模上继续保持高位,增速继续在贷款投向上居于绝对主导地位。特别是房地产贷款方面个人住房贷款占据绝对优势地位,占70%以上。由于个人住房贷款属于房地产业的消费端,按照平衡原则,开发端与消费端整体上应该平衡,消费端的规模为22.9万亿元,这意味着房地产业的债务规模至少应该在45万亿元左右。45万亿元的债务已经超过了利率债规模,同时也超过了我国GDP总量的50%(约为55%左右),这还仅是一个行业的债务总量而已。

  34.1万亿元是什么概念呢?我国债券市场规模为78.63万亿元,信用债和地方政府债务规模分别为26.20万亿元和23.26万亿元,金融机构贷款规模也就127万亿元左右。也就是说,目前我们看到的房地产贷款规模已经大幅超过地方政府债务(包括地方政府债和城投债)和信用债规模,占金融机构所有贷款规模的27%左右,仅比利率债规模略低。

  目前金融机构房地产贷款规模已达34.1万亿元,远超地方政府债务和信用债规模。这里的房地产贷款规模为金融机构房地产贷款规模,包括银行贷款、信托贷款等,金融机构所有贷款总规模超过127万亿元。

  2、房地产业相关的ABS产品累计发行134只,规模接近7000亿元。目前房地产业相关的ABS基础资产主要为个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款、不动产投资信托REITs、住房公积金贷款、棚改/保障房和REITS,发行规模分别为5439.18亿元、712.12亿元、631.75亿元、42亿元、34亿元和5.54亿元,兴旺平台:合计规模达到6864.59亿元。可以看出,个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款、不动产投资信托ABS是绝对主力。

  2、房地产的债务规模至少应该在45万亿元左右,超过利率债规模、债券市场规模的60%和全国GDP总量的50%

  房地产企业在我们国内经济发展中占据了重要的位置,而且房地产市场也是牢不可破的市场。如果经济不好的情况下,房地产自然会被推上前台做助推器,经济过热时候,通过房地产市场进行人为政策干预也是常见的事情。那么房地产贷款资金究竟有多高?说出真相,你可能真的会被吓到。

  房地产业由于金融化程度比较高,且单笔资金规模较大、使用时间较长、资金来源受政策影响等原因,使得其资金来源一直是市场比较关注的问题。从目前来看,房地产业的资金主要有自有资金、股票融资、银行贷款与信托贷款、私募股权融资、发债融资(包括境外发债)、资管计划、资产证券化(包括CMBS与CMBN等)、REITs、预售预租资金回笼、全部或部分垫资、合作开发、典当、贸易融资等等。



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